Wir bauen ein Haus

Teil 1: Grundstück und Bauart

Herzlichen Glückwunsch!

Sie wollen ein Haus bauen? Dann gehören Sie bald zu den knapp 30% der Deutschen Bevölkerung, die in ihrem eigenen Haus leben (Quelle: Statista, Bevölkerung in Deutschland nach Wohnsituation von 2014 bis 2018).

Der Hausbau ist ein spannendes und hoch emotionales Kapitel im Leben. Die eigenen vier Wände, der eigene Garten: Viele Menschen hegen diesen Traum. Doch die Planung und auch der finanzielle Aufwand schreckt einige ab.

Mit unserer neuen Serie „Wir bauen ein Haus“, wollen wir Ihnen einige Ratschläge für Ihren Weg ins Eigenheim mit an die Hand geben. Die Gedanken, Tipps und Hinweise stammen aus der Erfahrung unserer Autorin sowie den Immobilienexperten der Kreissparkasse Schwalm-Eder.

Wir wünschen allen Häuslebauern ein gutes Händchen. Los geht’s!

Städtischer Bauplatz auf einem leeren Grundstück

Das Grundstück

Basis für den Hausbau ist natürlich das Grundstück. Und direkt zu Beginn stellen sich viele Fragen. Woher überhaupt ein Grundstück erhalten? Wie ist die Lage? Woran erkenne ich, ob ein Grundstück gut ist? Was kommen an Kosten auf mich zu?

Der meist günstigste Weg zum neuen Grundstück ist der Gang zur Gemeinde oder Stadt. Wer Glück hat, kann sich ein Grundstück in einem Baugebiet oder eine Baulücke sichern. Vor allem in kleineren Orten gehen diese aber schnell und gerne mal unter der Hand weg. Was hilft, ist Mund zu Mund Propaganda. Schalten Sie Bekannte und Freunde ein. Jeder soll sich umhören. So kommen Sie schneller zum Ziel.

Auch von Privatpersonen kann man ein Grundstück erwerben. Ausschreibungen dazu finden Sie beispielsweise bei Maklern oder im Internet unter bauplatz.de. Auch Ihre Sparkasse hat immer wieder Grundstücke im Angebot, welche oftmals in den Geschäftsstellen aushängen. Hier lohnt sich auch ein Blick auf die Webseite unserer Makler S-Immobilien.de.

Was kostet ein Grundstück?

Schon beim Preis eines Grundstückes gibt es immense Unterschiede. Entscheidend ist hier natürlich die Lage, die Infrastruktur vor Ort und der Stand der Erschließung. Ein Grundstück auf dem Lande ist um einiges günstiger zu erhalten, als ein Grundstück in der Stadt. Dafür muss man ggf. für den Besuch im Fitnessstudio oder den Shoppingtrip einen weiteren Anfahrtsweg und höhere Mobilitätskosten in Kauf nehmen.

Berechnet wird der Preis eines Grundstückes je Quadratmeter. Während man auf dem platten Land mit 50 Euro pro m² auskommt, kann es in einer großen Stadt wie Frankfurt locker das Zwölffache sein. Laut Immobilienmarktbericht 2017 der Gutachterausschüsse der Bundesrepublik Deutschland von Anfang Dezember kostete ein Eigenheimbauplatz in Deutschland im Jahr 2016 im Mittel etwa 108 Euro pro Quadratmeter.

Neben den reinen Quadratmeterpreisen kommen noch weitere Kosten hinzu. Auch diese sollte man im Vorfeld mit einkalkulieren. Spätestens jetzt lohnt sich die Anlage einer Excel-Tabelle.

Folgende Kostenpunnkte sollten Sie beim Grundstückskauf auf dem Schirm haben:

Anschluss- und Erschließungskosten

Hierbei handelt es sich um die Kosten der Gemeinde für die straßen- und kanaltechnische Erschließung des Grundstücks sowie den Anschluss an das Strom- und Wassernetz.

Grundstücke können voll-, teil- oder unerschlossen erworben werden. Die Kosten für eine Vollerschließung sind je nach Gemeinde und Aufwand der Erschließung unterschiedlich – sie bemessen sich mit einem Euro-Betrag pro Quadratmeter. Am besten fragen Sie hier direkt bei Ihrem zuständigen Bauamt sowie den entsprechenden Firmen nach.

Vermessung und Bodengutachten

Die Vermessung Ihres Grundstücks wird von Ingenieuren oder Vermessungsbüros durchgeführt. Oftmals bekommen Sie hier auch schon von Ihrem Bauträger einen Namen genannt. Bei der Vermessung wird das gesamte Grundstück mit allen Höhen und Tiefen ausgemessen.

Das Bodengutachten gibt Aufschluss über die Beschaffung und Zusammensetzung des Baugrundes sowie des Grundwassers. Es ist nötig zur Beurteilung, wie das spätere Haus auf dem Grund und Boden stehen wird und welche Maßnahmen ggf. noch zuvor einzuleiten sind. Wer die Möglichkeit dazu hat, sollte das Gutachten vor Grundstückskauf erstellen lassen. So haben Sie die Gewissheit, dass keine Altlasten wie chemische Verunreinigungen vorliegen.

Auch hier gibt es regionale Unterschiede bei den Kosten, daher fragen Sie am besten bei Ihrem Dienstleider direkt nach.

Notarkosten

Wer ein Grundstück kauft, muss dies notariell Beurkunden lassen. Die Kosten errechnen sich dabei anhand des Kaufpreises. Neben dem Honorar des Notars zählen hier auch die Gerichtskosten für den Grundbucheintrag dazu.

Bei den Kosten kann man von ca. 1,5% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer ausgehen.

Grunderwerbssteuer

Bei Kauf eines Grundstücks wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese berechnet sich prozentual vom Kaufpreis des Objektes bzw. Grundstücks und beträgt in Hessen 6,0%.

Weitere Kosten

Neben den klassischen Kosten kann auch unvorhergesehenes eintreffen. Zum Beispiel, wenn Ihr Grundstück in eine Richtung abfällt oder unterhalb der Straße liegt. Dann kann es passieren, dass Sie vor Baubeginn erstmal 100-1.000 Tonnen Mutterboden auffüllen müssen. Auch das kann ordentlich ins Geld gehen. Vier- bis Fünfstellige Beträge sind auch in diesem Fall keine Seltenheit. Daher empfiehlt es sich, immer ausreichende und hohe Pufferbeträge in die Budgetplanung einzukalkulieren.

Die Bauart

Sie haben Ihr perfektes Grundstück gefunden? Gratulation! Nun können Sie sich in aller Gänze mit dem Hausbau beschäftigen. Erste Frage: Was soll es eigentlich sein? Holzhaus oder gemauert? Fertig oder mit viel Eigenleistung?

Die zwei beliebtesten Bauweisen sind das Fertighaus und das Massivhaus. In den letzten Jahren hat sich das Fertighaus wachsender Beliebtheit erfreut. Beim Fertighaus werden die einzelnen Bauteile wie  Wände in einer Werkhalle vorproduziert. Am Tag der Hausaufstellung werden dann alle Bestandteile auf großen LKWs angeliefert und wie bei einem Tetris-Spiel zusammengesetzt.

Durch die Vorproduktion geht der Aufbau an sich sehr zügig und kann sogar innerhalb eines Tages abgeschlossen sein, so wie beim Haus unserer Autorin:

Das Massivhaus ist weiterhin der ungeschlagene Klassiker der Bauweisen. Das Haus wird dabei Stein auf Stein mit massiven Materialien wie (Poren-)Beton, Stahlbeton, oder Mauerziegeln errichtet. Der Aufbau dauert hierbei natürlich entsprechend länger. Jedoch hat man als Bauherr mehr Möglichkeiten, bereits in diesem frühen Stadium Eigenleistungen zu erbringen. Architektonisch sind dem Massivhaus dabei kaum Grenzen gesetzt.

Bei den Gesamtkosten kommt es vor allem auf die Ausbauweise an. Hierbei unterscheidet man das Bausatzhaus, Ausbauhaus oder die schlüsselfertige Bauweise.

Rohbau eines Massivhauses

Bausatzhaus

Beim Bausatzhaus stellt der Anbieter einen Bausatz bzw. Baumaterial zur Verfügung. Der Bauherr kann sich dann selbstständig an den Aufbau wagen. Bausatzhäuser bieten einen gewissen preislichen Vorteil, haben jedoch eine längere Bauzeit. Es kann belastend sein, über Monate hinweg Feierabende und Wochenenden in den Hausbau zu stecken.

Schlüssfelfertige Bauweise

Schlüsselfertig

Die schlüsselfertige Bauweise besagt, dass der Bauherr mit dem Hausbau an sich nichts zu tun hat. Er bekommt am Ende den Schlüssel und kann sein fertiges Haus beziehen. Ob man wirklich keinen Handgriff tätigen muss, sollte man im Vorfeld auf jeden Fall mit der Hausbaufirma abstimmen. Nicht, dass es am Ende noch eine böse Überraschung gibt.

Ausbauhaus

Das Ausbauhaus ist der goldene Mittelweg. Hier kann der Bauherr entscheiden, welche Arbeiten lieber von einem Profi und welche in Eigenregie erledigt werden sollen. Auch beim Ausbauhaus können Bauherren sparen. Dennoch muss im Gegensatz zum Bausatzhaus nicht alles selbst gemacht werden.

Bei der Wahl der Bauweise geht es also vor allem um die Faktoren: Geld und Zeit sowie das nötige Talent.

Im zweiten Teil unserer Serie erfahren Sie, warum eine detaillierte Planung so wichtig ist und welche Dienstleister bei einem Bauvorhaben nötig sind. Jetzt weiterlesen: Wir bauen ein Haus – Teil 2: Planung und Dienstleister

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